Evergrande: vers un éclatement de la bulle immobilière en Chine?

La croisade de la Chine contre l’endettement dans l’immobilier menace de terrasser le promoteur ultra-endetté Evergrande, au risque de faire éclater la bulle qui gonfle dans le secteur depuis plus de 20 ans.

Le Parti communiste chinois (PCC) tire sa légitimité de l’amélioration du niveau de vie de la population et d’une croissance phénoménale qui s’est traduite par la construction de millions de logements.

Une frénésie également stimulée par le besoin de la plupart des Chinois d’accéder à la propriété, étape quasi-obligée de la promotion sociale notamment avant un mariage.

Mais la spéculation et l’envolée des prix inquiètent le gouvernement, soucieux de ne pas creuser encore des écarts de richesse potentiellement synonymes d’instabilité sociale.

Car le coût moyen d’un appartement représente désormais 9,2 fois le revenu disponible annuel d’un habitant, selon une étude du groupe immobilier E-House China.

C’est le ratio le plus élevé depuis 1998, année où l’accession à la propriété immobilière a véritablement commencé à être possible — les logements étaient auparavant souvent attribués par l’employeur.

Face au gonflement de la dette de 12 grands promoteurs, les régulateurs leur ont imposé l’an passé « trois lignes rouges », des ratios prudentiels qui visent à réduire leur recours à l’emprunt.

Manifestation devant le siège d’Evergrande le 16 septembre 2021 à Shenzhen, dans le sud de la Chine (AFP/Archives – Noel Celis)

Depuis juin, les autorités ont également resserré drastiquement la législation qui permettait de vendre un bien avant même l’achèvement des travaux — un modèle dont Evergrande s’était beaucoup servi pour financer sa croissance.

« L’idée, c’était de créer un mécanisme qui force les promoteurs les plus à risque à réduire leur endettement », note Dinny McMahon, analyste du cabinet d’étude Trivium, basé à Pékin.

« Et cela tout en donnant aux promoteurs en meilleure santé financière la possibilité de continuer à grandir. »

– « Boule de neige » –

Acteur majeur de cet essor effréné, Evergrande croule sous 260 milliards d’euros de dette et risque le défaut de paiement.

Tous les yeux sont tournés vers l’Etat, qui n’a pas signifié s’il comptait intervenir ou non pour sauver ou restructurer le groupe.

Ouvriers devant le siège d’Evergrande à Shenzhen le 26 septembre 2021 (AFP – Noel Celis)

« Les difficultés rencontrées par Evergrande pourraient faire boule de neige et toucher demain d’autres promoteurs affaiblis » par leur endettement, avertit M. McMahon.

L’évolution de la société chinoise pèse également sur le secteur: la faible croissance démographique freine la demande de logements.

« La source des problèmes d’Evergrande et d’autres promoteurs très endettés, c’est que la demande en immobilier résidentiel en Chine entre dans une période de déclin prolongé », estime dans une note Mark Williams, expert Asie du cabinet Capital Economics.

Et le coup de frein sur les prix rendra plus difficile encore le financement de futures constructions par les promoteurs, ajoute-t-il.

– Prix plancher –

Au-delà d’Evergrande, la santé financière d’autres promoteurs s’est plutôt améliorée en un an.

Country Garden, le plus grand promoteur d’immobilier résidentiel en Chine en termes de chiffre d’affaires, vient d’annoncer des bénéfices pour le premier semestre 2021.

« A l’été 2020, huit des 12 entreprises auxquelles les lignes rouges ont été appliquées en violaient au moins une. Aujourd’hui, elles ne sont plus que deux », dont Evergrande, souligne Capital Economics.

Effet collatéral: les ventes et les prix dans l’immobilier ont fortement ralenti ces derniers mois, selon le cabinet américain China Beige Book.

Un phénomène inquiétant pour certaines autorités locales qui imposent désormais des prix plancher afin d’enrayer le plongeon, souligne Iris Pang, économiste à la banque ING.

L’immeuble Evergrande Center à Shanghai le 22 septembre 2021 (AFP – Hector RETAMAL)

Si la plupart des observateurs sont convaincus que Pékin ne laissera pas éclater une crise financière, la confiance des consommateurs risque d’être durablement ébranlée par l’épisode Evergrande.

Nombre d’acquéreurs se plaignent d’avoir dû payer pour un logement dont Evergrande ne peut remettre les clés, faute d’avoir achevé les travaux par manque de fonds.

Les ventes pourraient donc continuer à baisser.

Les régulateurs pourraient alors être tentés d’intervenir en abaissant par exemple le taux des prêts immobiliers, prédit Jonas Golterman, analyste de Capital Economics.

« Le marché immobilier est confronté à une période d’incertitude et à une baisse des prix des logements. Mais ce n’est pas un effondrement », souligne-t-il.

« Cela étant dit, les risques de baisse sont importants et l’évolution est difficile à prévoir. »

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