La dernière mauvaise nouvelle pour Evergrande vient du sud de la Chine : le gouvernement de Danzhou, sur l’île tropicale de Hainan, a imposé au promoteur le plus endetté du monde de détruire un complexe de 39 immeubles construits illégalement sur une petite île. Les bâtiments étaient pourtant presque terminés. Le groupe n’avait pas besoin de ça : il mobilise déjà toute son énergie et ses fonds disponibles pour tenter de livrer ses projets en construction à des clients qui ont souvent payé la totalité de leur bien à l’avance.
Mais toutes les parties affectées par la crise d’Evergrande cherchent à récupérer des fonds, y compris les gouvernements locaux, qui peuvent saisir les terrains du promoteur, son principal actif. Les ventes de terrains représentaient jusqu’à 2020 environ un tiers des ressources des municipalités. Evergrande est l’un des principaux propriétaires de terrains du pays, avec 778 projets dans 233 villes.
Après des mois de difficultés, le groupe a finalement fait défaut sur une échéance de dette le 6 décembre 2021, entrant officiellement dans un processus de restructuration. Mais Evergrande, dont la dette est estimée à 260 milliards d’euros, n’est pas le seul promoteur chinois en difficulté. Ces deux derniers mois, Kaisa, Sunac, Shimao, Aoyuan, rejoignant une dizaine de petits promoteurs déjà en faillite en 2021. En 2021, les ventes des 100 principaux promoteurs chinois ont reculé de 3,5 %, la première baisse depuis 2016.
Une tendance qui s’accélère : en décembre, les ventes ont chuté de 35 %. Pour l’année 2022, La banque suisse UBS prévoit encore une baisse de 10 %. Le début d’année s’annonce particulièrement difficile, estime Will Chu, analyste immobilier chez CSG-CIMB Securities, à Hongkong : « Une quantité importante de leur dette en dollars arrive à maturité en janvier et en juillet. Les investisseurs doivent être sur leurs gardes : certains promoteurs privés ne seront pas capables de payer ou de refinancer leur dette, demanderont de délais ou des remboursements à un prix inférieur. »
« Trois lignes rouges » à respecter
Cette crise souligne la difficulté pour les autorités de réguler le marché sans faire éclater la bulle immobilière. Depuis quinze ans, les prix ont été multipliés par six, au point que le secteur assure indirectement 30 % de la croissance chinoise, en prenant en compte les ventes de matériaux comme le ciment et l’acier.
Mais face à une nouvelle envolée des prix et de l’endettement au lendemain du plan de relance post-Covid, les autorités chinoises ont réagi en mettant en place mi-2020 « trois lignes rouges » comptables à respecter pour les promoteurs. Début 2021, ceux qui ne respectaient pas ces règles ont vu leur accès au crédit fortement restreint. « Un promoteur nous a dit qu’il avait 50 milliards de yuans [6,9 milliards d’euros] à la banque fin juin [2021], mais qu’il ne pouvait en toucher qu’un tiers. Le reste est gelé par les banques, parce que ce sont des sommes issues de paiement à l’avance pour des appartements pas encore livrés », indique Will Chu.
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