FactuelVillas, châteaux, immeubles : pendant plus de vingt ans, des contribuables ont pu échapper à l’impôt sur les biens qu’ils possèdent en France.
Les nombreuses villas de la Côte d’Azur, vitrine du luxe à la française, sont adossées aux collines cannoises ou ont les pieds dans l’eau de Saint-Tropez, d’Antibes ou de Saint-Jean-Cap-Ferrat. Et certaines d’entre elles ont la tête… au Luxembourg. C’est aussi le cas de plusieurs chalets et hôtels des stations huppées des Alpes, de nombreux châteaux qui parsèment la campagne française ou encore d’immeubles situés dans les arrondissements parisiens cossus. L’enquête OpenLux, menée par Le Monde et seize médias partenaires, montre qu’au moins 2 300 sociétés actives, constituées au Luxembourg, détiennent de l’immobilier en France, avec pour la plupart des actifs qui se comptent en millions, voire dizaines de millions d’euros.
On trouve, parmi les propriétaires de ces biens immobiliers, tout le gotha mondial. Des oligarques russes, proches de Poutine ou honnis par Moscou, des présentateurs de télévision vedettes allemands ou américains, des stars de cinéma, des monarques du Golfe persique, ou encore de riches banquiers et des capitaines d’industrie venus de toute la planète. Le registre des bénéficiaires effectifs du Grand-Duché contient aussi les noms de dizaines de résidents fiscaux français, qui ont décidé, un jour, d’investir dans l’immobilier en faisant un détour par le Luxembourg.
La fiscalité avantageuse sur la transmission du patrimoine, mais aussi les facilités réglementaires, la discrétion créée par les empilements de holdings, les coûts relativement bas et le savoir-faire des domiciliataires de Luxembourg-Ville sont autant de motivations. Mais cet engouement s’explique surtout par une faille fiscale sur l’imposition des biens immobiliers détenus par des sociétés luxembourgeoises entre la France et le Luxembourg. Une faille que le Trésor public n’a comblé que très récemment, après plus de vingt ans d’efforts.
En mars 1994, un banal arrêt du Conseil d’Etat estime que les biens immobiliers français d’une société luxembourgeoise ne peuvent pas être taxés en France. Mais de l’autre côté de la frontière, on considère que les revenus fonciers doivent être imposés là où se situe l’immeuble, en France. Pour Me Julien Saïac, avocat fiscaliste associé au cabinet Francis Lefebvre Avocats, « ça a créé un effet d’aubaine et des effets d’optimisation, qui ont incité des investisseurs internationaux à faire des placements en France ».
Pendant de très nombreuses années, il fut donc très facile d’éviter toute forme d’imposition sur son bien immobilier situé en France. Il suffisait, pour bénéficier d’une double exemption, d’enregistrer une société-écran au Luxembourg, dont le seul but était de détenir le bien. En France comme au Luxembourg, le contribuable évitait l’impôt sur les revenus de location ainsi que sur les plus-values de cession au moment de la revente.
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